Nouveautés fiscales

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé le taux de la CSG applicable aux plus-values immobilières des non-résidents.

Dans sa dernière mise à jour, le BOSS (Bulletin Officiel de la Sécurité Sociale) vient de préciser que les plus-values immobilières des non-résidents ne devaient pas subir cette hausse.

Elles demeurent donc soumises à la CSG au taux de 9,2 %.

Hausse de la CSG pour les non-résidents (*)

La hausse de la CSG (de 9,2 % à 10,6 %), votée par la LFSS 2026, est bien applicable aux plus-values des non-résidents (*).
Entrée en vigueur : 1er janvier 2026

Conséquences pour les non-résidents (*)

•  La CSG passe de 9,2 % à10,6 %
•  Soit un taux global de prélèvements sociaux de 18,6 %, contre 17,2 % auparavant

Cette mesure ne s’applique pas aux résidents fiscaux.
Il en résulte donc un taux de prélèvements sociaux sur les plus-values de :

• 17,2 % pour les résidents fiscaux
• 18,6 % pour les non-résidents (*)

(*) A l’exception des personnes qui justifient au moment de la vente d’une affiliation à une caisse d’assurance maladie dans un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (certificat A1, S1 ou certificat équivalent émis par l’assurance maladie au moment de la vente), qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français et qui de ce fait sont exonérées de CSG/CRDS.

LE FONDEMENT LEGAL 

Pour mémoire, depuis le 17 août 2012, les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents et imposées au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI sont soumises aux prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, en application de l’article L. 136-7, I bis du Code de la sécurité sociale, issu de la loi n° 2012-958 du 16 août 2012.

L’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) prévoit la hausse de la CSG au taux de 10,6% mais que, par dérogation, demeurent assujetties à la contribution sociale au taux de 9,2 % les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7 du même code, à savoir celles visées aux articles 150 U à 150 UC du Code général des impôts, correspondant aux plus-values immobilières des résidents.

En revanche, ce texte ne prévoit pas le maintien de ce taux dérogatoire pour les plus-values mentionnées au I bis de l’article L. 136-7 du Code de la sécurité sociale, c’est-à-dire celles soumises au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du Code général des impôts.

En conséquence, les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents sont à ce jour, assujetties à la contribution sociale au taux de 10,6 %.

La Loi de Finances pour 2025 modifie le calcul des plus-values immobilières des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025.

Désormais, le prix d’acquisition doit être diminué des amortissements déduits (art. 39 C du CGI).

Les abattements forfaitaires de 7,5 % (frais d’acquisition) et 15 % (travaux) restent calculés sur le prix d’acquisition initial.

En cas de travaux au réel, leur montant doit également être réduit des amortissements déjà déduits (art. 39 C du CGI).

Seuls sont concernés les loueurs soumis au régime réel (le micro-BIC n'est donc pas concerné).

Le CERFA 2048 IMM 2025 prend en compte ces dispositions.

I - L’abattement exceptionnel applicable aux plus-values de cession d’immeubles bâtis situés dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme ou d’une opération de revitalisation des territoires est étendu, sous certaines conditions :

• aux opérations réalisées dans le périmètre d’opérations d’intérêt national,
• et aux cessions portant sur des immeubles bâtis et terrains à bâtir situés dans les zones tendues, caractérisées par un déséquilibre important de l’offre et la demande de logements.

Il est fixé à 60 %, 75% ou 85%.

Il s’applique à la double condition que la cession soit précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée entre le 01/01/2024 et le 31/12/2025, et qu’elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle cette promesse a acquis date certaine.

(CGI, art. 150 VE modifié).

II - Les exonérations en faveur de la production directe ou indirecte de logements sociaux sont prorogées de 2 ans, soit jusqu’au 31/12/2025.

Condition de gabarit à respecter.

(CGI, art. 150 U, II, 7° et 8° modifiés).

NB : l’article 150 U II 7° du CGI n’est plus applicable aux immeubles situés en Corse.

Télécharger notre mémo 2024, résumé des principales règles des plus-values immobilières des non-résidents en France.

BREXIT, mise à jour 2022

Les contribuables britanniques peuvent être exonérés de CSG/CRDS sur leurs revenus de placement, au titre desquels figurent les plus-values immobilières, sous réserve que toutes les conditions suivantes soient remplies :

– être affilié à la sécurité sociale britannique ;
– être ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
– ne pas être à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français.

Dans cette hypothèse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5% (art. 235 ter du CGI) est dû.

Il demeure toutefois nécessaire de désigner un représentant fiscal accrédité.

Bon à savoir : il est possible de formuler des demandes de restitution pour les ventes signées à compter de janvier 2021.