Toutes les entités juridiques françaises ou étrangères qui possèdent directement ou indirectement des immeubles bâtis, non bâtis ou des droits réels portant sur ces biens en France, sont assujetties chaque année, à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles détenus (articles 990 D à 990 F du CGI).

Il est possible, dans certains cas, de bénéficier d’une exonération de paiement.

Mais le respect des délais et des engagements à suivre pour bénéficier de cette exonération est extrêmement important.

Prenez contact avec nous avant le 15 mai
(date limite pour la régularisation)

A défaut, la sanction est très lourde (perte de l’exonération, paiement de la taxe, d’une pénalité et des intérêts de retard…).

En cas de cession des immeubles par une entité établie hors de la communauté européenne, le Représentant Fiscal en France est responsable du paiement de la taxe restant due à cette date au titre de l’année de la vente.

Qu’est-ce que la taxe annuelle de 3% en détail ?

Toutes les entités juridiques françaises ou étrangères qui possèdent directement ou indirectement des immeubles bâti, non bâti ou des droits réels portant sur ces biens en France, sont assujetties chaque année, à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles détenus (articles 990 D à 990 F du CGI).

En outre, toutes les entités juridiques interposées entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droit immobilier sont solidairement responsables du paiement de cette taxe (article 990 F du CGI).

Quand le paiement doit-il être fait ?

La déclaration n°2746 faisant apparaître le lieu, la situation et la nature des immeubles ou droits détenus par l’entité au 1er janvier de l’année doit être déposée, accompagnée de son paiement, au plus tard le 15 mai de chaque année.

Toutes les entités sont concernées

Toute entité juridique ayant son siège en France ou à l’étranger.
Seule exception : les sociétés relevant de l’article 1655 Ter du CGI (sociétés d’attribution)

Toutes entités dotées de la personnalité morale :
- sociétés de capitaux,
- sociétés de personnes,
- sociétés civiles,
- partnership ;

Tous organismes quelle qu’en soit la forme :
- anstalten
- stiftungen
- groupements dotés ou non de la personnalité morale (GIE, GEIE, association en participation, syndicat, groupe, pool) ;

Toutes Institutions comparables :
- fiducies,
- fondation de famille,
- trust,
- fond d’investissement non dotés de la personnalité morale.

Tous les droits immobiliers sont visés :

Usufruit, droit d’usage, nue-propriété, immeuble loué ou non, bâti ou non bâti.

Exception :

Immeubles affectés à l’activité professionnelle autre qu’immobilière de la société propriétaire ou d’une autre entité juridique du même Groupe sont exclus de la base d’imposition ;
Stock des marchands de biens ou des promoteurs immobiliers : 990F du CGI (toutefois ces immeubles sont pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière).

Toute détention d’immeubles est visée, qu’elle soit directe ou indirecte

Aucun emprunt n’est déductible de l’assiette de la taxe

Cas d’exonération

Entités exonérées par nature (art. 990 E 1, E 2 a) et E 2 b) du CGI)
- Organisations internationales ;
- États souverains et leurs subdivisions ;
- Personnes morales et organismes ou institutions contrôlés par un État souverain directement ou indirectement ; – Entité juridique non à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l’actif immobilier représente moins de 50 % de l’ensemble des actifs français détenus directement ou indirectement ;
  NB : Il n’est pas tenu compte, au numérateur, des actifs immobiliers affectés à l’activité de la société ou de son Groupe.
- Entités juridiques dont les actions font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé et leurs filiales à plus de 99 %, suivant conditions :
  - Entités dont le siège est dans l’UE : cf. liste publiée au JO (annexe) ;
  - Entités dont le siège est hors UE : nécessité de conformité de la Bourse aux marchés réglementés de l’UE (critères exhaustifs).

Entités dont l’exonération est conditionnée par le lieu de situation de leur siège (art. 990 E 3) du CGI) :
Condition commune, entités ayant leur siège dans :
- L’Union Européenne ;
- Ou un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales (Cf BOI-ANNX-000349) ;
- Ou un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France (Cf. BOI-ANNX-000350) ;

NB :
– Les sociétés suisses peuvent bénéficier de cette exonération ;
– Les fiducies, trust et fonds d’investissement sont réputés être établis dans l’État de la loi à laquelle ils sont soumis ;
– S’assurer que les entités juridiques dépourvues de la personnalité morale sont visées par la Convention ou que la clause d’échange de renseignements n’est pas limitée aux seules personnes visées par la Convention.

Exonération en dessous d’un seuil (art. 990 E 3 a) du CGI)
Les entités qui détiennent des droits réels dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale du droit réel détenu sont exonérées.

NB :
– L’analyse est faite bien par bien. Il suffit de satisfaire à l’un des deux critères.
– Mais, si une société détient une quote-part d’usufruit, il convient, semble-t-il, que sa quote-part soit inférieure à 5 % de la valeur de l’usufruit (et non pas à 5 % de la valeur vénale de l’immeuble en pleine propriété).

Entités exonérées par nature (art. 990 E 3 b) et E 3 c) du CGI) :
- Caisses de retraite, de sécurité sociale et leurs Groupements ;
- Entités reconnues d’utilité publique ;
- Entités juridiques dont la gestion est désintéressée (charities de droit étranger) à condition que la détention d’actifs immobiliers français soit justifiée par l’activité de l’entité ou par le financement de cette activité (droit immobilier qui constitue une source de revenus affectés à la réalisation de l’objectif de l’entité) ;
- SPPICAV, FPI (Fonds de Placement Immobilier) et entité étrangère équivalente :
  - Ces entités sont en principe redevables de la taxe mais elles peuvent en être exonérées, sans aucune obligation déclarative, si elles sont soumises à une réglementation équivalente à la réglementation française s’appliquant à de telles structures (cette réglementation est complexe : souscription des parts ouverte à un large public, plus de 10 % de l’actif en liquidités, plus de 60 % d’actifs immobiliers, contrôle d’une autorité de surveillance équivalente l’AMF, etc.).
  - Ces entités conservent la possibilité d’être exonérées au titre des obligations déclaratives du droit commun des personnes morales.

Quelles formalités dois-je accomplir pour bénéficier de l’exonération (art. 990 E 3 d) et e) du CGI) :

Déclaration à souscrire pour l’exonération :
- Déclaration n° 2746, avant le 15 mai
- Ou Déclaration n° 2072 (SCI) ou n°2038

Cas particuliers :
- Fiducie : le constituant, est redevable de la taxe de 3 %, le fiduciaire habilité par le constituant peut remplir les obligations déclaratives ;
- Trust : tout membre du trust peut remplir les obligations déclaratives :
  - Si le trust est révocable : déclarer l’identité des constituants
  - Si le trust est irrévocable : déclarer l’identité des bénéficiaires
- Fonds d’investissement : la déclaration 2746 peut être souscrite par la société de gestion ou tout autre membre désigné à cet effet.

Ou engagement :
- Un modèle d’engagement de communiquer à l’Administration Fiscale les renseignements exigés est proposé
- L’engagement est à souscrire lors de l’acquisition du bien, dans un délai maximal de 2 mois à compter de l’achat.

Responsabilité du représentant fiscal

Le représentant fiscal accrédité, désigné à l’occasion de la cession de l’immeuble est responsable de la taxe annuelle de 3% pour l’année de la cession lorsque le cédant est une entité établie hors de la communauté européenne.

Textes législatifs et imprimés relatifs à la Taxe annuelle de 3 %

– BOFIP BOI-PAT-TPC
– Article 990D
– Article 990E
– Article 990F
– Instruction 7Q-1-11 du 30 mai 2011
– Instruction 7Q-1-08 du 7 Août 2008
– Liste des pays ayant conclu un traité contenant une clause de non discrimination au 1er janvier 2012
– Liste des pays ayant conclu un traité contenant une clause d’assistance administrative au 1er juin 2021
– Note SARF
– Modèle d’engagement
– Imprimé 2746

Taxe annuelle de 3%