Cession de titres de société à prépondérance immobilière (art. 8 à 8 ter CGI)

Sont considérés comme étant à prépondérance immobilière :

• toutes les sociétés ou tous les organismes français ou étrangers ;
• assujettis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, (dans ce dernier cas uniquement s’il s’agit d’une cession par un non-résident) ;
• dont l’actif est constitué directement ou indirectement pour plus de 50% par des immeubles situés en France, droits immobiliers, crédit-bail ou titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière ;
• et ce dès la première année (suppression de l’appréciation de ce délai sur les trois derniers exercices existant avant 2008).

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Cession de titres de société à prépondérance immobilière (art 8 à 8 ter CGI )

Sont considérés comme étant à prépondérance immobilière :

toutes les sociétés ou tous les organismes français ou étrangers ;
assujettis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, (dans ce dernier cas uniquement s’il s’agit d’une cession par un non-résident) ;
dont l’actif est constitué directement ou indirectement pour plus de 50% par des immeubles situés en France, droits immobiliers, crédit-bail ou titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière ;
et ce dès la première année (suppression de l’appréciation de ce délai sur les trois derniers exercices existant avant 2008).

Comment calculer la plus-value lorsque les parts de société à prépondérance immobilières sont cédées ?

Prix de cession
– frais de cession (limitatifs)
– prix d’acquisition
– frais d’acquisition

= Plus-value brute

Si le cédant est une personne physique, la plus-value brute est ensuite réduite :

d’un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, nouveau barème ;
on obtient alors la plus-value imposable à laquelle on appliquera le taux d’imposition.

Particularité liée aux cessions de titres de société à prépondérance immobilière :

Uniquement si les parts de la société dont les titres sont cédés n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, le prix d’acquisition doit être retraité et doit donc être (si le bien est loué) :

minoré des déficits déduits des revenus imposables et des bénéfices répartis ;
et majoré des bénéfices imposés au nom du cédant et des pertes comblées par l’associé.

Les frais d’acquisition ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel (pas de forfait de 7,5%).

S’agissant de la cession de parts de sociétés il n’y a pas de forfait de 15% au titre des travaux.

Dans quels cas le représentant fiscal doit-il être désigné ?

Si le cédant est un particulier :
- si les titres sont détenus depuis moins de 30 ans
- si la quote-part de la valeur vénale totale des actifs immobiliers de la société (ramené à la quote-part détenue) est supérieure à 150 000€
Si le cédant est une personne morale :
- dans tous les cas (quels que soient le prix de cession et la durée de détention).

Cession de titres de société à prépondérance immobilière (art. 8 à 8 ter CGI)