Travaux

1°) Réalisation par une entreprise et payés par le cédant

Les travaux, pour être déductibles, doivent avoir été réalisés par UNE ENTREPRISE, et supportées par le VENDEUR depuis l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition.

Les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou une main d'oeuvre salariée ne sont pas déductibles.

2°) Les travaux ne doivent pas avoir déjà été déduits

Les dépenses qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu (revenu global, revenus fonciers ...) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt NE sont PLUS déductibles au titre de la plus-value.

3°) Nature des travaux déductibles

Pour le calcul de la plus-value, "le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ..." (Article 150VB alinéa II, 4°)

• Que faut-il entendre par "dépenses de reconstruction et d'agrandissement" ?
* travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants,
* travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction
* ou encore ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants

• Que faut-il entendre par "dépenses d'amélioration" :
dépenses qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble

Les dépenses qui sont indissociables des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d’amélioration réalisés sont également déductibles.

Matériaux

L'achat de matériaux par le propriétaire même s'ils sont installés par une entreprise ne sont alors pas déductibles dans le calcul des plus-values.

Entretien

Ne sont pas déductibles les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, c'est-à-dire :

* Les dépenses qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

* Les dépenses de réparations locatives = celles dont locataires est tenu par application de l'article 1754 code civil mais payées par propriétaire. Cette exclusion s'applique que l'immeuble soit loué ou non.