Nouvelles règles de calcul
des plus-values immobilières

La loi de Finances pour 2004 a modifié le calcul des plus-values immobilières.

Les principaux changements sont les suivants :

Coefficients d'érosion monétaire

Les coefficients d'érosion monétaire ont été supprimés, aucune réévaluation du prix d'acquisition et des frais n'est plus possible.

Frais d'acquisition

Le forfait pour frais d'acquisition à titre onéreux a été ramené à 7,5% du prix d'acquisition.

Les droits sur les successions ou les donations peuvent être déduits.

Travaux

Les travaux ne sont pris en compte que s'ils sont réalisés par une entreprise et sur présentation de factures.

Le coût des matériaux achetés, par le contribuable, ainsi que les travaux réalisés par le contribuable lui-même, ne peuvent plus être pris en compte (sauf en cas de construction neuve).

Il n'est plus possible d'avoir recours à une expertise, pour chiffrer le montant des travaux.

En revanche, seulement après la cinquième année de possession, le contribuable peut pratiquer une majoration de 15% du prix d'acquisition au lieu de déduire les factures.

Abattement

A compter de la sixième année, la plus-value brute est diminuée d'un abattement de 10% par an. Ainsi l'exonération sera acquise après 15 ans de détention.

La plus-value imposable est diminuée d'un abattement de 1.000 euros par opération.

Il n'y a plus aucun autre abattement.

Intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt ne sont plus pris en compte.

Taux d'imposition

La plus-value imposable est taxée au taux de 16% pour les résidents de la Communauté Européenne, au taux de 33,33% pour les contribuables n'appartenant pas à la Communauté Européenne, même en cas de clause d'égalité de traitement.

Exonérations

• La plus-value réalisée sur la vente d'un bien d'une valeur inférieure ou égale à 15.000 euros en pleine propriété est exonérée.

• Une exonération particulière est prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d'un bien ou droit immobilier qui constitue l'habitation en France des personnes physiques non résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, dans la limite d'une résidence par contribuable et à condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.